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案例
不久前，江西省赣州市有关部门在一起经济案件调查过程中，发现了一条企业涉税违法线索：N房地产开发公司涉嫌以虚列成本的方式少缴税款。
检查人员了解到，N房地产开发公司于2012年4月成立，注册资本5000万元，公司类型为其他有限责任公司，主要从事房地产开发、经营、租赁、物业管理等业务。
带着疑问，检查组先期进行了外围调查。走访当地建筑、房管等部门，了解同类建筑项目的平均市场成本和价格情况，并将结果与X商住项目工程决算报告数据进行比对分析，发现其工程决算成本价格明显高于市场平均水平。
在随后对N房地产开发公司进行账面检查的过程中，检查人员又发现了多处疑点：一是账面凭证方面，存在短期内土建工程建筑安装发票大量增加的情况，导致建筑安装成本偏高，存在突击开具安装发票虚增建筑安装成本嫌疑。二是前期工程费中土地平整费额度较高，有虚增前期工程费嫌疑。
经过与建设部门提供的建筑质量要求标准进行核对后，检查人员发现，X商住项目钢筋、水泥、商砼、砂石等主材使用量大幅高于指导标准和行业标准——超标建设，大幅增加成本，这并不符合房产企业经营常规。
检查人员从当地居民处得到了一个信息：N房地产开发公司为了少缴税款和逃避价格监管，在购房业主支付部分购房款后，未开具正式发票。调查结果显示，N房地产开发公司所提供的房屋装修合同中的业务并未真正实施，企业收款后未开具发票，也未在账内反映。经过测算，N房地产开发公司涉嫌账内少记销售收入3000余万元。
经查，N房地产开发公司在X商住项目建设和销售过程中，累计虚增建筑安装工程成本6500万元，虚增场地平整工程成本410万元，少记销售收入3250余万元。并且该企业将虚增成本和少记收入获得的账外收入9000余万元作为红利向股东进行了分配。
针对企业违法行为，税务机关依法作出补缴企业所得税3170万元、土地增值税2850万元、个人所得税（股息、利息、红利所得）2400万元，共计8420万元，并依法加收滞纳金的处理决定。
分析
该房地产开发企业在短期内突击开具大量建安发票、虚列材料成本支出、账外经营少计收入，很多情况不符合经营常规，导致数据异常，相关风险极易在税务稽查中暴露。
在房地产领域，常见的涉税违法行为有：
1. 房地产开发企业和购房者就同一套商品房签订两份以上金额不同的合同，其中价格较低的一份合同提供给税务机关，造成少缴税费的行为。
2. 房地产开发企业与购房者将购房款肢解，偷逃税收。如毛坯房分别签订购房合同和装修合同，以购房合同办理网签备案，仅以购房合同约定的金额申报纳税造成少缴税费。
3. 房地产开发企业先与购房者签订网签合同，再与购房者签订补充协议，补充协议部分的房款不转入公司账户，以购房合同办理网签备案，仅以购房合同约定的金额申报税款，造成少缴税费的行为。
房地产企业常见的涉税风险点包括：
1. 房地产开发企业在拿地、预售、交付等环节，错误确认纳税义务时点和金额，以少确认收入、虚增工程成本方式少缴土地增值税、企业所得税等税款。
2. 企业推迟完工清算时间，通过将应分期结转的成本一次性结转来少缴企业所得税。
3. 未按规定区分成本支出性质，影响检查期内已完工项目公共配套设施费等成本费用的归集和分配的计算比例，对企业应缴纳的所得税款计算产生较大影响。
房地产企业由于业务链条长、涉税种类多、跨区域经营等特点，税务风险高发，纳税人发生上述违法行为除应承担偷税的相关责任外，还将面临税务机关查处的其他涉税风险以及因失信或重大税收违法而受到联合惩戒，企业生产经营的各个方面都将受到影响，因此在税收核算的各个环节都不可马虎。
房地产企业可建立销售明细台账，详细记录合同约定付款时间等信息，及时确认收入实现，并准确把握纳税义务发生时间。
相关政策
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
来源:亿企赢、中国税务报
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